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コラム

9｜不動産ビジネス考察コラム ２．大阪市内オフィス賃料の変遷1：市場の歴史的概観

沸騰するビジネス都市・大阪 ～高度経済成長期からバブル期へ、オフィス賃料上昇の軌跡～

今回から新シリーズ「大阪市内のオフィス賃料の変遷ストーリー」をお届けします。その第一弾として、日本の経済が飛躍的な成長を遂げ、それに伴い大阪のオフィス市場も未曾有の拡大を見せた「高度経済成長期」から、熱狂と狂騒の中にあった「バブル期」にかけてのオフィス賃料の動向を振り返ります。この時代は、まさに大阪がビジネス都市としての基盤を強固にし、オフィス需要が供給を常に上回り続けた「拡大と上昇の時代」でした。

高度経済成長期：復興から飛躍へ、オフィス需要の胎動（1950年代半ば～1973年頃）

戦後の荒廃から力強く立ち直り日本経済が驚異的な成長を遂げた高度経済成長期。
大阪は「東洋のマンチェスター」と称された商工業都市としての活力を取り戻し、日本経済の西の拠点として再び輝きを放ち始めました。

  • 経済の急成長と企業活動の活発化

    「もはや戦後ではない」という言葉に象徴されるように、製造業を中心に企業は次々と生産を拡大し事業規模を大きくしていきました。
    これに伴い、企業の管理部門や営業拠点の拡充が急務となり、オフィススペースへの需要が急速に高まりました。

  • 大阪におけるオフィス供給の始まり

     御堂筋や船場、中之島といった大阪の伝統的なビジネス中心地では、新たなオフィスビルの建設が相次ぎました。
    当時のオフィスはまだ規模も小さく、設備も現代ほど整ってはいませんでしたが、それでも企業の成長を支える重要なインフラでした。

  • 賃料の安定的な上昇

     旺盛なオフィス需要に対し供給は必ずしも十分とは言えず、空室率は低い水準で推移しました。
    結果としてオフィス賃料は右肩上がりに上昇を続けましたが、企業の成長力が高かったため賃料負担は吸収され、さらなるオフィス拡張へと繋がっていきました。

     

安定成長期からバブル経済へ：熱を帯びるオフィス市場（1970年代後半～1980年代末）

二度のオイルショックを乗り越え日本経済が安定成長期に入ると、企業はさらなる事業拡大や多角化を進めます。
そして1980年代後半、日本は空前の好景気。いわゆるバブル経済へと突入します。

  • バブル経済と不動産市場の狂騒

     低金利政策や過剰な流動性を背景に、株価と共に地価は異常なまでの高騰を見せ「土地神話」が生まれるなど日本全体が投機熱に浮かされました。
    大阪もその例外ではなく、都心部の地価は天文学的な数字に達しました。

  • オフィス需要の爆発的増加と大規模開発

    企業の積極的な事業展開、国際化、そして「財テク」としての不動産投資熱も加わり、オフィス需要は質・量ともに大きく拡大しました。
    これに応える形で大阪では梅田エリアの再開発が進み、新たなビジネス拠点として台頭。
    また、大阪ビジネスパーク（OBP）のような大規模なオフィス街もこの時期に誕生し、大阪のビジネスシーンは新たな局面を迎えました。

  • オフィス賃料の急騰

    地価の高騰に連動し、オフィス賃料もかつてないほどの急ピッチで上昇しました。
    特に大阪市内中心部の新規供給オフィスは、完成前から契約が決まることも珍しくなく貸し手市場が鮮明となりました。
    企業は、より広く、よりグレードの高いオフィスを求め、ステータスとしての本社ビル建設なども活発に行われました。
    この時代のオフィスは日本企業の勢いを象徴する存在でもあったのです。

     

     

SMG貸し会議室の視点：成長のエネルギーと市場の教訓

この時代の大阪が放っていた経済成長のエネルギーは、現代のビジネスにも多くの示唆を与えてくれます。
企業の成長意欲、都市開発のダイナミズムは、見習うべき点も多いでしょう。
しかし同時に、バブル期の過熱とその後の急激な反動は不動産市場が決して一本調子で成長するものではなく、経済全体の動向や金融政策に大きく左右されることを示す貴重な教訓となりました。

 

まとめ：拡大と上昇の頂点、そして転換点へ

高度経済成長期からバブル期にかけて、大阪のオフィス市場は日本経済の成長と共にひたすら拡大と上昇を続けました。
多くの企業が大阪に拠点を構えビジネスの活気に満ち溢れていたこの時代は、現在の大阪のビジネス基盤を形作った重要な時期と言えます。
しかし、この熱狂的な上昇気流も永遠には続かず、日本経済はバブル崩壊という大きな転換点を迎えることになります。

次回は、「バブル崩壊後：調整期とエリアによる格差」と題し、この熱狂が冷めた後の大阪オフィス市場がどのような道を辿ったのかを解説します。

 

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１．有休スペース活用ビジネスモデルの考察4：今後の展望

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