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コラム

9｜不動産ビジネス考察コラム ３．コロナ禍後の実態経済と賃料相場との乖離についての考察1：構造的変化

空室率上昇と新規供給が大阪オフィス市場に投げかけるもの

前回のコラムでは、リモートワークの普及を背景としたオフィスの役割再定義について考察しました。今回は、こうした需要側の変化に加え、供給側の動き、特に「空室率の上昇」と継続する「新規オフィス供給」が、大阪のオフィス市場にどのような影響を与えているのかを見ていきます。需給バランスの変動は、賃料相場や市場の先行きを占う上で極めて重要な指標です。

コロナ禍以降大阪オフィス市場の空室率はどう変わったか

2020年初頭からのコロナ・パンデミックは、大阪のオフィス市場における空室率に大きな影響を与えました。

上昇の背景

リモートワークの急速な普及により多くの企業がオフィスの必要床面積を見直し、縮小や集約に動きました。
また、先行きの不透明感から企業の移転計画が停滞したことも、空室率を押し上げる要因となりました。

現在の状況（2025年8月）

 パンデミック初期に急上昇した大阪のオフィス空室率は経済活動の再開と共に徐々に改善の兆しを見せてはいるものの、依然としてコロナ禍以前の水準には戻りきっていません。
エリアやビルのグレードによって状況は異なり、特に大阪都心部でも場所によっては空室が目立つケースも散見されます。

 

続く新規供給：市場へのインパクト

需要が完全に回復しきれていない中で、大阪市内ではコロナ禍以前から計画されていた大規模なオフィスビルの新規供給が続いています。

供給増と空室率への圧力

新しいオフィスビルが市場に供給されることは選択肢が増えるという点でテナント企業にとっては好ましい面もありますが、既存の空室に加えて新たな供給が加わることで市場全体の空室率をさらに押し上げる可能性があります。
特に、需要の回復ペースが供給のスピードに追いつかない場合、この傾向は顕著になります。

市場の質的変化と二極化の加速

新規に供給されるオフィスビルは、その多くが最新の設備や環境性能を備え、多様な働き方に対応した設計となっています。
これにより、既存の老朽化したビルやスペックの低いビルとの間で競争力の差がさらに広がり、市場の二極化を一層進める要因となっています。

テナント獲得競争の激化

空室を抱えるビルオーナーは、テナントを確保するために、賃料の引き下げだけでなくフリーレント期間（一定期間の賃料無料）の設定や内装工事費の一部負担といった、より有利な条件を提示するケースも増えています。


 

空室率と新規供給が賃料に与える影響

空室率の上昇と継続的な新規供給は、オフィス賃料に以下のような影響を与えています。

全体的な賃料への下落圧力

市場に空室が増え選択肢が増えることは、総じて賃料に対する下落圧力となります。
特に、供給過多感が強いエリアや競争力の面で見劣りする既存ビルでは、賃料の維持が難しくなっています。

賃料の二極化の鮮明化

先述の通り、高機能で立地の良い新築ビルやAクラスビルは企業の集約移転先として選ばれやすく、比較的高い賃料水準を維持、あるいは一部では上昇も見られます。
一方で、それ以外のビルとの賃料格差は拡大する傾向にあります。

「二次空室」の発生と市場への影響

 企業がオフィスを縮小・集約した際に既存の賃貸借契約期間中に解約できずに残ってしまった未利用スペース（二次空室）が、サブリース市場などを通じて供給されることがあります。
これも市場全体の空室在庫を増やし、賃料水準に影響を与える一因となり得ます。


 

SMG貸し会議室の視点：変化する市場での新たな役割

オフィスに空室が増加し、企業が固定的なオフィススペースの持ち方を見直す動きは、従来の賃貸オフィス市場にとっては厳しい側面もあります。
しかし、視点を変えれば、SMG貸し会議室のような「必要な時に必要なだけ利用できる」フレキシブルなワークスペースや、短期間だけ利用可能なイベントスペースなどへのニーズが高まる機会とも捉えられます。
また、ビルオーナー様が空室対策の一環として、ビルの一部フロアを貸し会議室やコワーキングスペースとして運営し、私どもがその運営をサポートさせていただくといった新たな連携の可能性も考えられます。

 

まとめ：需給バランスの変動期、戦略的な視点が不可欠

大阪のオフィス市場は、コロナ禍以降の需要構造の変化に加え、継続的な新規供給という供給側の要因も相まって、需給バランスが大きく変動しています。
空室率の上昇は、賃料の二極化や契約条件の柔軟化といった市場の変化を促しており、オフィスを借りる側も貸す側も、より戦略的な視点と情報収集が求められる状況です。
今後、この需給バランスがどのように推移し市場が新たな平衡点を見出していくのか、引き続き注視していく必要があります。

これで「コロナ禍がオフィス市場に与えた構造的変化」の項目は終了となります。
次回は、次の章に進みます。

 

 

 

 

貸し会議室ビジネスという選択肢：大阪での情報交換・提携のご相談はSMG貸し会議室へ

本コラムでご紹介したように不動産ビジネスには多様な可能性があります。
私たちが専門とする「貸し会議室ビジネス」も時代のニーズを捉えた有望な選択肢の一つです。

新たな不動産ビジネスへの参入をご検討中の方、あるいは事業計画の策定や情報交換、提携交渉の場をお探しでしたら、ぜひ私たちSMG貸し会議室にご相談ください。

大阪の主要ビジネスエリアに複数拠点を展開し、地域のビジネスニーズを深く理解する私たちだからこそご提供できる情報やサポートがあります。
皆様の新たな挑戦における最適なパートナーとなれましたら幸いです。

 

会場一覧：https://osaka-conference.com/rental/ 

会場の特徴：https://osaka-conference.com/characteristic/

SMG貸し会議室は、四ツ橋、本町、梅田、福島といった大阪の主要駅近くにアクセス抜群の会場を多数（24名/38名/45名/60名/90名）ご用意しております。
ビジネスの重要な局面で必要となる「場」の提供を通じ、皆様の成功を力強くバックアップいたします。

 

 

 

コラムカテゴリ一覧

1｜失敗しない！貸し会議室選びで確認すべきポイント 1 ｜貸し会議室選びのポイント

１．探し方のコツ

２．選び方の基準とチェックリスト

３．予約～利用開始までのステップ

４．利用中の注意点とマナー

５．利用後の確認と原状回復

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７．貸し会議室を運営している様々な運営母体

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2｜イベント主催者のための成功ノウハウ完全ガイド 2｜イベント成功ノウハウ

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１．準備編2【参加者を知る】

１．準備編3【アジェンダ・プログラム作成の技術】

１．準備編4【予算とスケジューリング】

２．会場と設営の効果1【会場選びの視点】

２．会場と設営の効果2【効果を高める会場設営の工夫】

２．会場と設営の効果3【設備・備品の賢い活用法】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル1【タイムマネジメント実践術】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル2【会議の進め方】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル3【聞き手を惹きつける話し方・プレゼンテーション】

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４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ1【セミナー・研修】

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５．成果測定と次への繋げ方2【フォローアップ】

3｜働く場所・スタイル 3｜働き方と「場」

第1章．多様化する働き方の現在地を知る

第2章．リモート時代のチームワークと話し方

第3章．集中力と生産性を引き出す働く場所の選び方

第4章：新しい働き方を支える空間デザインとテクノロジー

第5章：多様な働き方でキャリアを切り拓くビジネススキル

第6章：働き方の未来とレンタルスペースの可能性

4｜大阪市内のエリア情報 4｜大阪市内のエリア情報

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２．貸し会議室が”ない”エリア

３．エリアから見た会場選びのコツ

４．大阪の都市開発と不動産価値の未来予測

5｜貸し会議室の多様な利用シーン 5｜貸し会議室の利用シーン

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２．利用シーン別の主催者目線

３．貸し会議室の多様化する様々な利用シーン

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３．コロナ禍後の実態経済と賃料相場との乖離についての考察1：構造的変化

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