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コラム

9｜不動産ビジネス考察コラム ３．コロナ禍後の実態経済と賃料相場との乖離についての考察3：賃料相場

なぜオフィス賃料はすぐに変わらない？～契約期間の長期化と賃料改定のタイムラグの謎～

今回から「賃料相場の変動メカニズムと乖離の要因」というテーマに入ります。コロナ禍を経て経済状況が大きく変動する中で、「オフィス賃料は市場の実勢をすぐに反映していないのでは？」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。その背景には、オフィス賃貸借契約特有の性質、特に「契約期間の長期化」とそれに伴う「賃料改定のタイムラグ」が大きく関わっています。このコラムでは、そのメカニズムを解説します。

オフィス賃貸借契約の一般的特徴：長期契約が基本

日本のオフィス賃貸借契約は、一般的に数年単位の長期契約が主流です。

  • 契約期間

    普通借家契約の場合、2年間を契約期間としその後更新していくケースが多く見られます。
    より長期の契約や、あるいは貸主側の意向で更新を拒絶しにくい定期借家契約が用いられることもあります。
    大阪のオフィス市場においてもこの傾向は同様です。

  • 長期契約の理由

     貸主にとっては安定した賃料収入を確保できるメリットがあります。
    一方、借主企業にとっても頻繁な移転コストや手間を避け、安定した事業基盤を確保できるという利点があります。



     

契約期間中の賃料：原則として固定、改定にはハードル

一度契約を締結すると、その契約期間中の賃料は原則として合意した金額で固定されます。

  • 賃料改定のタイミング

    賃料が見直される主なタイミングは契約の更新時（例：2年ごと）です。
    契約期間の途中で賃料を改定するには、契約書に賃料改定に関する特約（例えば、経済情勢の著しい変動や近隣相場との比較など）が定められている場合でも貸主・借主双方の合意が必要となり交渉は容易ではありません。

  • 賃料増減額請求権

    借地借家法には、経済事情の変動などにより賃料が不相当となった場合に当事者が将来に向かって賃料の増減を請求できる権利（賃料増減額請求権）が定められています。
    しかし、この権利を行使するには法的な手続きや立証が必要となるなど実務上のハードルは決して低くありません。

     

「タイムラグ」の発生：市場実勢と契約賃料のズレ

このような契約の特性から、実際のオフィス市場の賃料相場と個々の企業が支払っている契約賃料との間には「時間差（タイムラグ）」が生じやすくなります。

  • 景気変動への反応の遅れ

     例えば、好景気でオフィス需要が高まり市場の募集賃料が上昇しても、既存の長期契約を結んでいる企業の賃料はすぐには上がりません。
    逆に、不景気で市場賃料が下落しても契約期間中の企業の賃料は簡単には下がりません。

  • 新規契約と継続契約の賃料差

    その結果、同じビル内であっても新たに契約するテナントの賃料と以前から入居しているテナントの賃料との間に差が生じる「二重賃料」のような状況も起こり得ます。

このタイムラグの存在が、公表される平均賃料のデータと個々の企業が実際に感じている賃料負担感との間に乖離を生じさせる一因となります。


 

コロナ禍後の状況：タイムラグがより顕著に

特にコロナ禍以降、リモートワークの普及などによるオフィス需要の構造変化は市場賃料に下落圧力をかけました。
しかし、多くの企業はそれ以前に締結した長期契約の賃料を支払い続ける必要があり、市場実勢との乖離がより意識される状況となりました。
契約更新のタイミングで、賃料の減額交渉やより柔軟な契約条件への変更を求める動きが活発化したのはこのためです。

 

SMG貸し会議室の視点：必要な時に市場に即した価格で

オフィス賃貸借契約が持つ長期的な拘束性や賃料の硬直性と比較すると、SMG貸し会議室のようなサービスは「必要な時に必要な時間だけ、その時の市場に基づいた価格で利用できる」という大きなメリットを提供します。
これは、固定費を変動費化し経営の柔軟性を高めたいという現代の企業ニーズに合致しています。


 

まとめ：契約特性の理解が賢いオフィス戦略の第一歩

オフィス賃貸借契約における期間の長期性とそれに伴う賃料改定のタイムラグは、オフィス賃料が市場の動きと必ずしも即座に連動しない大きな理由です。
この不動産契約特有の性質を理解することは、貸主にとっても借主にとっても将来の市場変動を見据えた賢明なオフィス戦略を立てる上で非常に重要と言えるでしょう。

次回は、この実体経済と賃料相場の乖離を生むもう一つの要因、「貸主と借主の期待感のズレ」について考察します。

 

 

貸し会議室ビジネスという選択肢
大阪での情報交換・提携のご相談はSMG貸し会議室へ

本コラムでご紹介したように不動産ビジネスには多様な可能性があります。
私たちが専門とする「貸し会議室ビジネス」も時代のニーズを捉えた有望な選択肢の一つです。

新たな不動産ビジネスへの参入をご検討中の方、あるいは事業計画の策定や情報交換、提携交渉の場をお探しでしたら、ぜひ私たちSMG貸し会議室にご相談ください。

大阪の主要ビジネスエリアに複数拠点を展開し、地域のビジネスニーズを深く理解する私たちだからこそご提供できる情報やサポートがあります。
皆様の新たな挑戦における最適なパートナーとなれましたら幸いです。

会場一覧：https://osaka-conference.com/rental/ 

会場の特徴：https://osaka-conference.com/characteristic/

SMG貸し会議室は、四ツ橋、本町、梅田、福島といった大阪の主要駅近くにアクセス抜群の会場を多数（24名/38名/45名/60名/90名）ご用意しております。
ビジネスの重要な局面で必要となる「場」の提供を通じ、皆様の成功を力強くバックアップいたします。

 

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２．会場と設営の効果1【会場選びの視点】

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第2章．リモート時代のチームワークと話し方

第3章．集中力と生産性を引き出す働く場所の選び方

第4章：新しい働き方を支える空間デザインとテクノロジー

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