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コラム

9｜不動産ビジネス考察コラム３．コロナ禍後の実態経済と賃料相場との乖離についての考察3：賃料相場

オフィス賃料交渉を難しくする貸主と借主それぞれの「期待感」

前回のコラムでは、オフィス賃貸借契約の期間の長さと賃料改定のタイミングが、市場実勢と実際の賃料との間にズレを生じさせる一因であることを解説しました。今回は、それに加えて、オフィス賃料が市場の動きと乖離するもう一つの重要な要因、「貸主（ビルオーナー）と借主（テナント企業）の期待感のズレ」に焦点を当てます。特に経済の転換期や不確実性が高い時期には、双方の市場に対する認識や将来予測が異なりやすく、それが賃料交渉や相場形成に複雑な影響を与えます。

貸主側の「期待」：過去の成功体験と将来への強気

不動産オーナーである貸主は多くの場合、自らが所有する物件に対して以下のような期待感を抱きがちです。

過去の賃料水準への意識

特にバブル期や好況期に高い賃料で貸し出せた経験があるとその記憶が残りやすく、市場が変化しても「本来このくらいの価値はあるはずだ」と考え賃料水準を維持したいという心理が働きます。
一度上げた賃料を下げることへの抵抗感も強い傾向があります。

物件価値維持へのこだわり

安易な賃料の引き下げは、ビル全体の資産価値評価を下げることに繋がるのではないかという懸念も賃料交渉を慎重にさせる要因です。

市場回復への期待

現在の市場の落ち込みは一時的なもので、いずれ経済が回復すればオフィス需要も戻り賃料も再び上昇基調に転じるだろうという楽観的な見通しを持つこともあります。
大阪のようなポテンシャルの高い都市では将来の開発プロジェクトなどへの期待も影響します。

財務的な事情

ローンの返済計画や期待される利回りなど、ビル経営における財務的な側面から一定水準以上の賃料収入を確保したいという現実的な要請もあります。

借主側の「期待」：コスト意識と市場の現実直視

一方、オフィスを借りるテナント企業側は特に近年の経済環境の変化を踏まえ以下のような期待感を持つことが一般的です。

徹底したコスト削減意識

企業の収益環境が厳しくなればなるほど、固定費であるオフィス賃料の削減は経営上の最優先課題の一つとなります。

市場の空室状況や募集賃料への敏感さ

周辺エリアの空室率の上昇や他のビルが提示している募集賃料の低下といった情報を敏感に察知し、自社の賃料交渉においてもより有利な条件（賃料減額、フリーレントなど）を強く求めるようになります。

働き方の変化に伴うオフィス価値の見直し

リモートワークの普及により従来のオフィスに以前ほどのスペースや価値を見出さなくなり、支払う賃料の妥当性をより厳しく評価する傾向が強まっています。

移転による条件改善への意欲

現在の賃料が高いあるいはオフィス環境に不満があると感じれば、よりコストパフォーマンスの高いあるいは新しい働き方に適したオフィスへの移転を積極的に検討します。

「期待感のズレ」が引き起こすこと

貸主と借主、それぞれの立場から生まれるこれらの「期待感のズレ」は実際のオフィス賃料交渉や市場全体に以下のような影響を及ぼします。

賃料交渉の難航

貸主の「できるだけ今の賃料を維持したい、あるいは上げたい」という期待と、借主の「少しでも賃料を下げてほしい、あるいは現状維持が精一杯」という期待が衝突し、交渉が長期化したり難航したりするケースが増えます。

募集賃料と成約賃料の乖離

ビルオーナーが提示する募集賃料は貸主側の期待感が強く反映されるため、必ずしも市場の実勢を表しているとは限りません。
実際の成約賃料は個別の交渉の結果、募集賃料からある程度ディスカウントされることも少なくありません。

空室期間の長期化リスク

貸主が過度に高い賃料水準に固執すると新たなテナントが見つからず、結果的に空室期間が長引き機会損失を生む可能性があります。

市場全体の賃料変動の遅延

貸主と借主の期待感が膠着状態になると、市場全体の賃料水準が実体経済の動きや需給バランスの変化に対してワンテンポ遅れて反応する傾向が見られます。

特にコロナ禍以降の大阪オフィス市場では、リモートワークの定着という働き方の大きな構造変化に対し貸主と借主の将来予測やオフィスの必要性に対する評価が異なり、この「期待感のズレ」が賃料交渉の様々な場面で顕在化したと言えるでしょう。

SMG貸し会議室の視点：明確な料金体系による納得感

SMG貸し会議室のような時間貸しのスペース利用では、利用時間や部屋のグレード、必要な設備に応じた料金が明確に提示されているのが一般的です。
そのため、長期契約のオフィス賃貸借で起こりがちな貸主と借主の「期待感のズレ」から生じる煩雑な賃料交渉や、市場実勢との乖離といった問題は発生しにくいと言えます。
必要な時に必要な分だけ、透明性の高い料金で利用できるという点は利用者にとって大きなメリットの一つです。

まとめ：建設的な対話が「ズレ」を埋める鍵

貸主と借主、それぞれの立場や事情から生まれる「期待感のズレ」は、オフィス賃料が市場の実勢と必ずしも一致しない大きな心理的要因です。
このズレを解消し双方にとって納得のいく賃料条件で合意に至るためには、客観的な市場データに基づいた冷静な状況判断と、互いの立場を尊重した上での建設的なコミュニケーションが不可欠と言えるでしょう。

次回は、この実体経済と賃料相場の乖離を生むさらなる要因、「二次空室（サブリース物件の解約など）の影響」について考察します。

貸し会議室ビジネスという選択肢
大阪での情報交換・提携のご相談はSMG貸し会議室へ

本コラムでご紹介したように不動産ビジネスには多様な可能性があります。
私たちが専門とする「貸し会議室ビジネス」も時代のニーズを捉えた有望な選択肢の一つです。

新たな不動産ビジネスへの参入をご検討中の方、あるいは事業計画の策定や情報交換、提携交渉の場をお探しでしたら、ぜひ私たちSMG貸し会議室にご相談ください。

大阪の主要ビジネスエリアに複数拠点を展開し、地域のビジネスニーズを深く理解する私たちだからこそご提供できる情報やサポートがあります。
皆様の新たな挑戦における最適なパートナーとなれましたら幸いです。

会場一覧：https://osaka-conference.com/rental/

会場の特徴：https://osaka-conference.com/characteristic/

SMG貸し会議室は、四ツ橋、本町、梅田、福島といった大阪の主要駅近くにアクセス抜群の会場を多数（24名/38名/45名/60名/90名）ご用意しております。
ビジネスの重要な局面で必要となる「場」の提供を通じ、皆様の成功を力強くバックアップいたします。

コラムカテゴリ一覧

1｜失敗しない！貸し会議室選びで確認すべきポイント 1 ｜貸し会議室選びのポイント

１．探し方のコツ

２．選び方の基準とチェックリスト

３．予約～利用開始までのステップ

４．利用中の注意点とマナー

５．利用後の確認と原状回復

６．よくある疑問・不安解消Q&A

７．貸し会議室を運営している様々な運営母体

８．SMG貸し会議室が運営する変わり種の会場

2｜イベント主催者のための成功ノウハウ完全ガイド 2｜イベント成功ノウハウ

１．準備編1【目的設定の重要性】

１．準備編2【参加者を知る】

１．準備編3【アジェンダ・プログラム作成の技術】

１．準備編4【予算とスケジューリング】

２．会場と設営の効果1【会場選びの視点】

２．会場と設営の効果2【効果を高める会場設営の工夫】

２．会場と設営の効果3【設備・備品の賢い活用法】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル1【タイムマネジメント実践術】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル2【会議の進め方】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル3【聞き手を惹きつける話し方・プレゼンテーション】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル4【分かりやすい資料作成のコツ】

４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ1【セミナー・研修】

４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ2【面接を成功に導く】

４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ3【懇親会・交流会】

４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ4【展示会・説明会】

４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ5【ワークショップ】

４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ6【ブレストミーティング】

５．成果測定と次への繋げ方1【効果測定】

５．成果測定と次への繋げ方2【フォローアップ】

3｜働く場所・スタイル 3｜働き方と「場」

第1章．多様化する働き方の現在地を知る

第2章．リモート時代のチームワークと話し方

第3章．集中力と生産性を引き出す働く場所の選び方

第4章：新しい働き方を支える空間デザインとテクノロジー

第5章：多様な働き方でキャリアを切り拓くビジネススキル

第6章：働き方の未来とレンタルスペースの可能性

4｜大阪市内のエリア情報 4｜大阪市内のエリア情報

１．SMG貸し会議室が”ある”エリア

２．貸し会議室が”ない”エリア

３．エリアから見た会場選びのコツ

４．大阪の都市開発と不動産価値の未来予測

5｜貸し会議室の多様な利用シーン 5｜貸し会議室の利用シーン

１．利用シーン毎

２．利用シーン別の主催者目線

３．貸し会議室の多様化する様々な利用シーン

6｜ＳＭＧ貸し会議室の周辺情報 6｜ＳＭＧ貸し会議室の周辺情報

３．四ツ橋界隈のエリア今昔物語

7｜貸し会議室ヒストリー 7｜貸し会議室ヒストリー

１．年代別の変遷

２．歴史的背景別の変遷

8｜イベント主催者様お役立ち情報 8｜イベント主催者様お役立ち情報

１．最強組織の設計図　リーダーのための成長チーム構築論

２．最強組織の設計図　超実践編！綺麗事だけでは組織は作れない

３．最強組織の設計図　失敗事例から学ぶリアルなケーススタディ集

４．リーダーの駆け込み寺1　初期・古参メンバーとの関係

４．リーダーの駆け込み寺2　人間関係のトラブル

４．リーダーの駆け込み寺3　組織運営

４．リーダーの駆け込み寺4　リーダー自身の悩み

４．リーダーの駆け込み寺5　資金・収益化

４．リーダーの駆け込み寺6　外部との関係・将来性

9｜不動産ビジネス考察コラム 9｜不動産ビジネス考察コラム

１．有休スペース活用ビジネスモデルの考察1：なぜ有休スペースが注目されるのか

１．有休スペース活用ビジネスモデルの考察2：多様なビジネスモデル事例紹介

１．有休スペース活用ビジネスモデルの考察3：事業化のポイント

１．有休スペース活用ビジネスモデルの考察4：今後の展望

２．大阪市内オフィス賃料の変遷1：市場の歴史的概観

２．大阪市内オフィス賃料の変遷2：主要ビジネスエリアの賃料動向

２．大阪市内オフィス賃料の変遷3：経済事象と賃料変動の連動性

２．大阪市内オフィス賃料の変遷4：近年の賃料トレンドと今後の予測

３．コロナ禍後の実態経済と賃料相場との乖離についての考察1：構造的変化

３．コロナ禍後の実態経済と賃料相場との乖離についての考察2：オフィス需要の現状

３．コロナ禍後の実態経済と賃料相場との乖離についての考察3：賃料相場

３．コロナ禍後の実態経済と賃料相場との乖離についての考察4：今後の賃料動向予測

４．サブリース事業そもそもの功罪1：仕組みと契約形態の基礎知識

４．サブリース事業そもそもの功罪2：メリットと活用場面

４．サブリース事業そもそもの功罪3：デメリットと潜在的リスク

４．サブリース事業そもそもの功罪4：健全な事業活用のための注意点

５．借地借家法の解釈注意点1：基本原則と借主保護の精神

５．借地借家法の解釈注意点2：貸主と借主の権利・義務

５．借地借家法の解釈注意点3：貸主の不当な要求事例と法的解釈

10｜色々なビジネスモデル考察 10｜色々なビジネスモデル考察

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２．「会員制・コミュニティモデル」構築バイブル

３．1人でも始められる「BtoBニッチ代行モデル」の教科書

４．インバウンドビジネスの今後の可能性

５．アイドルビジネスについて

６．マルシェイベント運営を仕事にする

11｜セルフ式貸し会議室のあるある 11｜セルフ式貸し会議室のあるある

１．プロジェクター・トラブルの困ったを解決！

２．設備トラブルと解決策

３．事前準備とチェックリスト

12｜大阪の貸し会議室選び徹底比較！ 12｜大阪の貸し会議室選び

１．料金・コスト

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３．設備・環境

４．目的・シーン別

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13｜オンライン・ハイブリッドイベント成功術 13｜オンラインハイブリッド成功術

１．プロが実現するオンライン・ハイブリッドイベント

14｜貸し会議室で多く開催されるセミナーテーマ 14｜多く開催されるセミナーテーマ

１．セミナーテーマ30選

15｜貸し会議室選びに役立つ街のイメージと魅力 15｜貸し会議室選びに役立つ魅力

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17｜よくある質問集　SMG貸し会議室 17｜よくある質問集　SMG貸会議室

１．予約・料金・キャンセルに関するご質問

２．設備・備品・技術に関するご質問

３．ご利用時間のルールとマナー

４．特殊なご利用・その他について

19｜トラブルシューティングガイド 19｜トラブルシューティングガイド

１．プロジェクター

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