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コラム

9｜不動産ビジネス考察コラム３．コロナ禍後の実態経済と賃料相場との乖離についての考察3：賃料相場

見えにくい供給圧力～「二次空室」が大阪オフィス市場の空室率と賃料に与える影響～

これまで、オフィス賃料が市場の実勢と乖離する要因として、契約期間の特性や貸主・借主間の期待感のズレを見てきました。今回は、それに加えて、市場の需給バランスに静かな、しかし確実な影響を与える「二次空室」の問題に焦点を当てます。この二次空室は、時に公式な統計には表れにくい潜在的な供給圧力となり、大阪のオフィス市場の動向をより複雑にしています。

「二次空室」とは何か？なぜ発生するのか

まず、「二次空室」とは、企業が賃貸借契約を結んで借りているオフィススペースの中で実際には有効活用されていないあるいは余剰となっている部分を指します。
主な発生要因としては、以下のようなものが挙げられます。

働き方の変化によるオフィス面積の最適化

リモートワークやハイブリッドワークの導入・定着に伴い、企業が必要とする執務スペースの総量が減少した。
事業再編や人員体制の見直し

企業の統廃合、事業部門の縮小、人員削減などにより、従来使用していたオフィスの一部が不要になった。
契約期間の縛り

オフィス賃貸借契約は通常、数年単位の長期契約です。
そのため、上記のような理由でスペースが余剰となっても契約期間が残っている間はすぐに解約できず、企業は賃料を支払いながら未利用スペースを抱えてしまうことになります。
大阪の都心部に大規模なオフィスを構える企業でも、こうした状況は起こり得ます。

二次空室がオフィス市場に与える影響

企業が抱えることになった二次空室は、様々な形でオフィス市場に影響を及ぼします。

サブリース（転貸）市場への供給増

多くの企業は二次空室の賃料負担を軽減するため、そのスペースを他の企業に又貸し（サブリース）しようとします。
これにより、サブリース市場にオフィススペースが供給されることになります。
サブリース物件は、通常の賃貸物件よりも契約期間が短かったり小規模な区画で借りられたり、あるいは賃料が比較的割安であったりするケースがあり、スタートアップ企業や短期プロジェクト向けのオフィスを探す企業にとっては魅力的な選択肢となることがあります。
市場全体の空室率への「見えにくい」影響

公式なオフィス市場の空室率統計では、二次空室は「空室」としてカウントされない場合があります。
なぜなら、元の賃貸借契約は継続しており、ビルオーナーから見ればそのスペースは契約済みだからです。
しかし、実質的には利用可能なオフィススペースが市場に存在していることになり、これが潜在的な供給圧力として機能します。
賃料相場への下押し圧力

サブリース物件が市場相場よりも低い賃料で募集されると、周辺のオフィスビルの募集賃料にも影響を与え、相場全体の下押し圧力となる可能性があります。
特に、特定のエリアやビルグレードで二次空室が多く発生している場合、その影響はより顕著になります。
「直接空室」への転換リスク

サブリースの転借人が見つからないまま元の契約期間が満了したり、あるいは元の借主企業が最終的に賃貸借契約を解約したりすると、その二次空室はビルオーナーにとっての「直接空室」となり、公式な空室率を押し上げることになります。
特に、大規模な二次空室を抱えていた企業が解約した場合、市場へのインパクトは小さくありません。

コロナ禍以降、より注目される二次空室問題

コロナ禍を契機とした働き方の急激な変化は多くの企業にオフィス戦略の見直しを迫り、結果として二次空室が広範囲に発生しました。
大阪のオフィス市場においても、空室率が改善しない背景の一つとして、この二次空室問題が影響していると考えられます。
ビルオーナーにとっては、既存テナントが抱える二次空室の動向を把握し適切な対策を講じることが、今後のビル経営においてますます重要になっています。

SMG貸し会議室の視点：柔軟なオフィス戦略がもたらす新たな選択肢

企業が固定的なオフィス面積を持つことのリスクを認識し、より柔軟なオフィス戦略を模索する中で、二次空室を抱える事態を避けようとする動きが強まっています。
このような状況は、必要な時に必要なスペースだけを効率的に利用できるSMG貸し会議室のようなフレキシブルオフィスや短期利用可能なワークスペースへの需要をさらに高める要因となります。
私たちは、大阪で活動する企業の皆様が、固定費を変動費化し事業環境の変化に機敏に対応できるようなオフィス戦略をサポートする選択肢を提供しています。

まとめ：市場の複雑性を理解し的確な判断を

二次空室は、オフィス市場における見えにくい、しかし無視できない供給圧力として存在します。
これが市場全体の空室率の実態や賃料相場の形成に複雑な影響を与えていることを理解しておく必要があります。
企業がオフィス戦略の柔軟性を一層高めていく中で、この二次空室の問題は、今後もオフィス市場の動向を左右する重要な要因の一つであり続けるでしょう。

これで「賃料相場の変動メカニズムと乖離の要因」の項目は終了となります。

次回は、次の章に進みます。

貸し会議室ビジネスという選択肢
大阪での情報交換・提携のご相談はSMG貸し会議室へ

本コラムでご紹介したように不動産ビジネスには多様な可能性があります。
私たちが専門とする「貸し会議室ビジネス」も時代のニーズを捉えた有望な選択肢の一つです。

新たな不動産ビジネスへの参入をご検討中の方、あるいは事業計画の策定や情報交換、提携交渉の場をお探しでしたら、ぜひ私たちSMG貸し会議室にご相談ください。

大阪の主要ビジネスエリアに複数拠点を展開し、地域のビジネスニーズを深く理解する私たちだからこそご提供できる情報やサポートがあります。
皆様の新たな挑戦における最適なパートナーとなれましたら幸いです。

会場一覧：https://osaka-conference.com/rental/

会場の特徴：https://osaka-conference.com/characteristic/

SMG貸し会議室は、四ツ橋、本町、梅田、福島といった大阪の主要駅近くにアクセス抜群の会場を多数（24名/38名/45名/60名/90名）ご用意しております。
ビジネスの重要な局面で必要となる「場」の提供を通じ、皆様の成功を力強くバックアップいたします。

コラムカテゴリ一覧

1｜失敗しない！貸し会議室選びで確認すべきポイント 1 ｜貸し会議室選びのポイント

１．探し方のコツ

２．選び方の基準とチェックリスト

３．予約～利用開始までのステップ

４．利用中の注意点とマナー

５．利用後の確認と原状回復

６．よくある疑問・不安解消Q&A

７．貸し会議室を運営している様々な運営母体

８．SMG貸し会議室が運営する変わり種の会場

2｜イベント主催者のための成功ノウハウ完全ガイド 2｜イベント成功ノウハウ

１．準備編1【目的設定の重要性】

１．準備編2【参加者を知る】

１．準備編3【アジェンダ・プログラム作成の技術】

１．準備編4【予算とスケジューリング】

２．会場と設営の効果1【会場選びの視点】

２．会場と設営の効果2【効果を高める会場設営の工夫】

２．会場と設営の効果3【設備・備品の賢い活用法】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル1【タイムマネジメント実践術】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル2【会議の進め方】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル3【聞き手を惹きつける話し方・プレゼンテーション】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル4【分かりやすい資料作成のコツ】

４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ1【セミナー・研修】

４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ2【面接を成功に導く】

４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ3【懇親会・交流会】

４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ4【展示会・説明会】

４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ5【ワークショップ】

４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ6【ブレストミーティング】

５．成果測定と次への繋げ方1【効果測定】

５．成果測定と次への繋げ方2【フォローアップ】

3｜働く場所・スタイル 3｜働き方と「場」

第1章．多様化する働き方の現在地を知る

第2章．リモート時代のチームワークと話し方

第3章．集中力と生産性を引き出す働く場所の選び方

第4章：新しい働き方を支える空間デザインとテクノロジー

第5章：多様な働き方でキャリアを切り拓くビジネススキル

第6章：働き方の未来とレンタルスペースの可能性

4｜大阪市内のエリア情報 4｜大阪市内のエリア情報

１．SMG貸し会議室が”ある”エリア

２．貸し会議室が”ない”エリア

３．エリアから見た会場選びのコツ

４．大阪の都市開発と不動産価値の未来予測

5｜貸し会議室の多様な利用シーン 5｜貸し会議室の利用シーン

１．利用シーン毎

２．利用シーン別の主催者目線

３．貸し会議室の多様化する様々な利用シーン

6｜ＳＭＧ貸し会議室の周辺情報 6｜ＳＭＧ貸し会議室の周辺情報

３．四ツ橋界隈のエリア今昔物語

7｜貸し会議室ヒストリー 7｜貸し会議室ヒストリー

１．年代別の変遷

２．歴史的背景別の変遷

8｜イベント主催者様お役立ち情報 8｜イベント主催者様お役立ち情報

１．最強組織の設計図　リーダーのための成長チーム構築論

２．最強組織の設計図　超実践編！綺麗事だけでは組織は作れない

３．最強組織の設計図　失敗事例から学ぶリアルなケーススタディ集

４．リーダーの駆け込み寺1　初期・古参メンバーとの関係

４．リーダーの駆け込み寺2　人間関係のトラブル

４．リーダーの駆け込み寺3　組織運営

４．リーダーの駆け込み寺4　リーダー自身の悩み

４．リーダーの駆け込み寺5　資金・収益化

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9｜不動産ビジネス考察コラム 9｜不動産ビジネス考察コラム

１．有休スペース活用ビジネスモデルの考察1：なぜ有休スペースが注目されるのか

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３．コロナ禍後の実態経済と賃料相場との乖離についての考察4：今後の賃料動向予測

４．サブリース事業そもそもの功罪1：仕組みと契約形態の基礎知識

４．サブリース事業そもそもの功罪2：メリットと活用場面

４．サブリース事業そもそもの功罪3：デメリットと潜在的リスク

４．サブリース事業そもそもの功罪4：健全な事業活用のための注意点

５．借地借家法の解釈注意点1：基本原則と借主保護の精神

５．借地借家法の解釈注意点2：貸主と借主の権利・義務

５．借地借家法の解釈注意点3：貸主の不当な要求事例と法的解釈

10｜色々なビジネスモデル考察 10｜色々なビジネスモデル考察

１．シェアリングエコノミー

２．「会員制・コミュニティモデル」構築バイブル

３．1人でも始められる「BtoBニッチ代行モデル」の教科書

４．インバウンドビジネスの今後の可能性

５．アイドルビジネスについて

６．マルシェイベント運営を仕事にする

11｜セルフ式貸し会議室のあるある 11｜セルフ式貸し会議室のあるある

１．プロジェクター・トラブルの困ったを解決！

２．設備トラブルと解決策

３．事前準備とチェックリスト

12｜大阪の貸し会議室選び徹底比較！ 12｜大阪の貸し会議室選び

１．料金・コスト

２．アクセス・立地

３．設備・環境

４．目的・シーン別

５．利用時間・柔軟性

13｜オンライン・ハイブリッドイベント成功術 13｜オンラインハイブリッド成功術

１．プロが実現するオンライン・ハイブリッドイベント

14｜貸し会議室で多く開催されるセミナーテーマ 14｜多く開催されるセミナーテーマ

１．セミナーテーマ30選

15｜貸し会議室選びに役立つ街のイメージと魅力 15｜貸し会議室選びに役立つ魅力

１．梅田エリアについての考察

17｜よくある質問集　SMG貸し会議室 17｜よくある質問集　SMG貸会議室

１．予約・料金・キャンセルに関するご質問

２．設備・備品・技術に関するご質問

３．ご利用時間のルールとマナー

４．特殊なご利用・その他について

19｜トラブルシューティングガイド 19｜トラブルシューティングガイド

１．プロジェクター

コラム

見えにくい供給圧力 ～「二次空室」が大阪オフィス市場の空室率と賃料に与える影響～

「二次空室」とは何か？ なぜ発生するのか

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契約期間の縛り