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コラム

9｜不動産ビジネス考察コラム４．サブリース事業そもそもの功罪1：仕組みと契約形態の基礎知識

サブリースの基本：マスターリース契約とサブリース契約の決定的な違い

今回から新章「サブリース事業のそもそもの功罪」と題し、不動産業界で広く用いられているサブリースという事業モデルについて考察していきます。その第一弾として、サブリースの仕組みを理解する上で絶対に欠かせない基礎知識、「マスターリース契約」と「サブリース契約」という二つの契約形態の違いについて、分かりやすく解説します。この関係性を正しく理解することが、サブリースのメリットやリスクを考える上での出発点となります。

まずは登場人物を整理しよう：サブリースに関わる三者

サブリースの仕組みには、主に三者の登場人物が関わっています。

オーナー（貸主）

オフィスビルやアパートといった不動産の所有者です。
サブリース会社（転貸人）

オーナーから不動産を一括で借り上げ、それを実際に入居する人に又貸しする事業者のことです。
入居者（転借人）

サブリース会社から不動産を借りて、実際にそのスペースを利用する個人や企業のことです。

この三者の関係性を頭に入れておくと、二つの契約の違いがスムーズに理解できます。

マスターリース契約とは？：オーナーとサブリース会社の間の契約

まず、「マスターリース契約」は、不動産の所有者であるオーナーと、サブリース会社との間で結ばれる契約です。
これは、サブリースの仕組み全体における「元となる賃貸借契約」と考えると分かりやすいでしょう。

契約する人

オーナー（貸主）とサブリース会社（借主）
契約の目的

オーナーが所有する不動産（例えば、アパート一棟やオフィスビルのワンフロア）を、サブリース会社に「一括で貸す」ための契約です。
主な内容

サブリース会社がオーナーに支払う賃料（一括借上賃料）の金額、契約期間、賃料保証の有無や条件（空室があっても一定の賃料が支払われるかなど）、管理業務の範囲などが定められます。
ポイント

ここでサブリース会社がオーナーに支払う賃料は、一般的に市場相場よりも少し低い金額（例えば相場の80%～90%など）に設定されるのが通例です。

サブリース契約とは？：サブリース会社と入居者の間の契約

次に、「サブリース契約」は、サブリース会社と実際に入居するテナント（入居者）との間で結ばれる契約です。
これは「転貸借契約」や「又貸し」の契約とも呼ばれます。

契約する人

サブリース会社（貸主）と入居者（借主）
契約の目的

サブリース会社がオーナーから借り上げた不動産を、入居者に「又貸しする」ための契約です。
主な内容

入居者がサブリース会社に支払う賃料（転貸賃料）の金額、敷金・礼金や更新料の有無、契約期間、利用上のルールなどが定められます。
ポイント

この契約における貸主はサブリース会社であり、不動産の所有者であるオーナーではありません。

二つの契約の決定的な違いとお金の流れ

この二つの契約の最も決定的な違いは、「契約当事者」です。

マスターリース契約

オーナー ⇔ サブリース会社
サブリース契約

サブリース会社 ⇔ 入居者

この関係性からお金の流れも明確になります。
入居者はサブリース会社に賃料を支払い、サブリース会社はその収入の中からオーナーに一括借上賃料を支払います。
そして、この「入居者から受け取る賃料」と「オーナーへ支払う賃料」の差額が、サブリース会社の主な利益（マージン）となるわけです。

ここで非常に重要なのは、オーナーと入居者の間には、直接的な契約関係が存在しないという点です。
入居者にとっての大家さんは、あくまでサブリース会社ということになります。

SMG貸し会議室の視点：契約関係のシンプルさも価値の一つ

不動産を利用する際には、誰が貸主で、誰が借主なのか、その契約関係を明確に理解しておくことが後のトラブルを避けるための第一歩です。
私たちSMG貸し会議室のサービスは、ご利用者様と私たちが直接利用契約を結ぶためシンプルで分かりやすい関係性が特徴です。
契約内容についてご不明な点があれば、直接私たちにご質問いただけます。

まとめ：二つの契約の理解がサブリース評価のスタートライン

サブリース事業は、オーナーとサブリース会社間の「マスターリース契約」と、サブリース会社と入居者間の「サブリース契約」という、二階建ての契約構造によって成り立っています。
この基本的な仕組みと三者の関係性を正しく把握することが、サブリースがもたらすメリットや時に問題となるリスクを正しく評価するための全ての始まりと言えるでしょう。

次回は、サブリースが普及した「登場の背景と普及の理由」について掘り下げていきます。

貸し会議室ビジネスという選択肢
大阪での情報交換・提携のご相談はSMG貸し会議室へ

本コラムでご紹介したように不動産ビジネスには多様な可能性があります。
私たちが専門とする「貸し会議室ビジネス」も時代のニーズを捉えた有望な選択肢の一つです。

新たな不動産ビジネスへの参入をご検討中の方、あるいは事業計画の策定や情報交換、提携交渉の場をお探しでしたらぜひ私たちSMG貸し会議室にご相談ください。

大阪の主要ビジネスエリアに複数拠点を展開し、地域のビジネスニーズを深く理解する私たちだからこそご提供できる情報やサポートがあります。
皆様の新たな挑戦における最適なパートナーとなれましたら幸いです。

会場一覧：https://osaka-conference.com/rental/

会場の特徴：https://osaka-conference.com/characteristic/

SMG貸し会議室は、四ツ橋、本町、梅田、福島といった大阪の主要駅近くにアクセス抜群の会場を多数（24名/38名/45名/60名/90名）ご用意しております。
ビジネスの重要な局面で必要となる「場」の提供を通じ、皆様の成功を力強くバックアップいたします。

コラムカテゴリ一覧

1｜失敗しない！貸し会議室選びで確認すべきポイント 1 ｜貸し会議室選びのポイント

１．探し方のコツ

２．選び方の基準とチェックリスト

３．予約～利用開始までのステップ

４．利用中の注意点とマナー

５．利用後の確認と原状回復

６．よくある疑問・不安解消Q&A

７．貸し会議室を運営している様々な運営母体

８．SMG貸し会議室が運営する変わり種の会場

2｜イベント主催者のための成功ノウハウ完全ガイド 2｜イベント成功ノウハウ

１．準備編1【目的設定の重要性】

１．準備編2【参加者を知る】

１．準備編3【アジェンダ・プログラム作成の技術】

１．準備編4【予算とスケジューリング】

２．会場と設営の効果1【会場選びの視点】

２．会場と設営の効果2【効果を高める会場設営の工夫】

２．会場と設営の効果3【設備・備品の賢い活用法】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル1【タイムマネジメント実践術】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル2【会議の進め方】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル3【聞き手を惹きつける話し方・プレゼンテーション】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル4【分かりやすい資料作成のコツ】

４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ1【セミナー・研修】

４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ2【面接を成功に導く】

４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ3【懇親会・交流会】

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４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ5【ワークショップ】

４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ6【ブレストミーティング】

５．成果測定と次への繋げ方1【効果測定】

５．成果測定と次への繋げ方2【フォローアップ】

3｜働く場所・スタイル 3｜働き方と「場」

第1章．多様化する働き方の現在地を知る

第2章．リモート時代のチームワークと話し方

第3章．集中力と生産性を引き出す働く場所の選び方

第4章：新しい働き方を支える空間デザインとテクノロジー

第5章：多様な働き方でキャリアを切り拓くビジネススキル

第6章：働き方の未来とレンタルスペースの可能性

4｜大阪市内のエリア情報 4｜大阪市内のエリア情報

１．SMG貸し会議室が”ある”エリア

２．貸し会議室が”ない”エリア

３．エリアから見た会場選びのコツ

４．大阪の都市開発と不動産価値の未来予測

5｜貸し会議室の多様な利用シーン 5｜貸し会議室の利用シーン

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３．貸し会議室の多様化する様々な利用シーン

7｜貸し会議室ヒストリー 7｜貸し会議室ヒストリー

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２．歴史的背景別の変遷

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４．サブリース事業そもそもの功罪1：仕組みと契約形態の基礎知識

> サブリースの基本：マスターリース契約とサブリース契約の決定的な違い

４．サブリース事業そもそもの功罪2：メリットと活用場面

４．サブリース事業そもそもの功罪3：デメリットと潜在的リスク

10｜色々なビジネスモデル考察 10｜色々なビジネスモデル考察

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３．1人でも始められる「BtoBニッチ代行モデル」の教科書

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６．マルシェイベント運営を仕事にする

11｜セルフ式貸し会議室のあるある 11｜セルフ式貸し会議室のあるある

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２．設備トラブルと解決策

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12｜大阪の貸し会議室選び徹底比較！ 12｜大阪の貸し会議室選び

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15｜貸し会議室選びに役立つ街のイメージと魅力 15｜貸し会議室選びに役立つ魅力

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17｜よくある質問集　SMG貸し会議室 17｜よくある質問集　SMG貸会議室

１．予約・料金・キャンセルに関するご質問

２．設備・備品・技術に関するご質問

３．ご利用時間のルールとマナー

４．特殊なご利用・その他について

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