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コラム

9｜不動産ビジネス考察コラム４．サブリース事業そもそもの功罪3：デメリットと潜在的リスク

サブリース契約に潜むリスク～過去のトラブル事例と教訓～

これまでサブリース事業のメリットとデメリットを理論的に解説してきましたが、今回は実際に社会問題にまで発展した「かぼちゃの馬車」事件を例に、サブリースに潜むリスクがどのように現実のトラブルへと繋がるのか、そして私たちはそこから何を学ぶべきなのかを考察します。過去の事例から学ぶことは、将来のリスクを回避するための重要な羅針盤となります。

「かぼちゃの馬車」問題とは？事件の概要

「かぼちゃの馬車」とは、あるサブリース会社が展開していた女性専用シェアハウス事業の名称です。
この事業は不動産投資に関心のある個人（主に会社員など）をオーナーとして勧誘し急拡大しましたが、最終的に多くのオーナーが深刻な経済的苦境に陥る結果となりました。

オーナーへの魅力的な謳い文句

事業者は、「賃料保証で空室の心配なし」「高い利回りでの安定収入」「自己資金が少なくても銀行融資が受けられる」といったオーナーにとって非常に魅力的な言葉で投資を勧めました。
その裏側にあった仕組み

しかし、その実態は相場よりもかなり割高な建築費でシェアハウスを建てさせ、金融機関と提携してオーナーに過剰な融資を受けさせるというものでした。
事業計画そのものが高い入居率を維持しなければ成り立たない極めて杜撰なものでした。
悲劇的な結末

実際には入居者が集まらず事業は行き詰まり、サブリース会社からオーナーへの賃料支払いは滞り、やがて完全に停止しました。
そしてサブリース会社は経営破綻。
オーナーたちの手元には賃料収入のないシェアハウスと巨額のローン返済だけが残され、自己破産に追い込まれる人も少なくありませんでした。

この事例から見えるサブリースのリスク

「かぼちゃの馬車」問題はこれまで解説してきたサブリースのデメリットが最悪の形で現実化したケースと言えます。

「賃料保証」の脆さ

保証する側のサブリース会社の事業計画そのものに無理があれば、「賃料保証」という約束は簡単に破綻します。
保証はあくまでサブリース会社の経営体力と事業の実現可能性にかかっているのです。
オーナーのリスク認識の甘さ

「専門の会社が全部やってくれるから安心」という思い込みは非常に危険です。
事業計画の妥当性や契約内容を自身で精査することを怠ればリスクを全て自分で負うことになります。
情報の非対称性

オーナーは、サブリース会社や販売会社が提示するしばしば楽観的すぎる収支シミュレーションや市場分析を鵜呑みにしがちです。
情報の量と質においてオーナーは不利な立場に置かれやすいのです。

この問題は首都圏のシェアハウスが舞台でしたが、大阪でオフィスビルやアパートの経営を考える不動産オーナーにとっても決して他人事ではありません。

トラブルから学ぶべき普遍的な教訓

では、私たちはこの痛ましい事例から何を学ぶべきでしょうか。

「うまい話」はまず疑う

市場相場からかけ離れた高い利回りや「絶対に損はしない」といったリスクを度外視したような勧誘には、必ず裏があると考えるべきです。
契約書は細部まで読み込む

特に、賃料が改定される条件や契約を解除する場合の条項は、一言一句見逃さずに確認し、理解できない点は専門家に相談しましょう。
事業者（サブリース会社）を徹底的に見極める

その会社の経営実績、財務状況、市場での評判、管理体制などを多角的に調査し、信頼に足るパートナーであるかを慎重に判断する必要があります。
第三者の専門家に相談する

不動産に詳しい弁護士や不動産鑑定士など、事業者とは利害関係のない第三者の専門家に相談し、セカンドオピニオンを求めることは非常に有効です。
オーナー自身も「経営者」であるという意識を持つ

全てを丸投げにするのではなく、自らも事業のリスクとリターンを理解し、最終的な経営判断を下すという当事者意識が不可欠です。

SMG貸し会議室の視点：透明性と健全な事業運営の誓い

不動産ビジネスは、お客様やパートナー様との長期的な信頼関係の上に成り立つべきものです。
目先の利益を追求するあまり一方に過大なリスクを負わせるような事業は、決して長続きしません。

私たちSMG貸し会議室は、ご利用者様や不動産オーナー様に対し、常に誠実でありたいと考えています。
隠し事のない透明な情報開示と、地に足の着いた健全な事業運営を第一に、皆様からの信頼に応えてまいります。

まとめ：賢明な判断が健全な市場をつくる

「かぼちゃの馬車」問題はサブリースという仕組み自体が絶対悪なのではなく、その仕組みを悪用し杜撰な事業計画で利用した場合にいかに大きな悲劇を生むかを示す貴重な教訓です。
不動産オーナー一人ひとりがこの教訓を胸に冷静かつ賢明な判断を下すことが、自らの資産を守りひいては健全な不動産市場を形成していくことに繋がるのです。

次回は、これらのメリット・デメリットを踏まえ「健全なサブリース事業活用のための注意点」を具体的に解説します。

貸し会議室ビジネスという選択肢
大阪での情報交換・提携のご相談はSMG貸し会議室へ

本コラムでご紹介したように不動産ビジネスには多様な可能性があります。
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会場一覧：https://osaka-conference.com/rental/

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ビジネスの重要な局面で必要となる「場」の提供を通じ、皆様の成功を力強くバックアップいたします。

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