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コラム

9｜不動産ビジネス考察コラム５．借地借家法の解釈注意点1：基本原則と借主保護の精神

借地借家法における契約自由と借主保護の絶妙なバランス

前回のコラムでは、借地借家法が「借主保護」を基本精神としている理由について解説しました。しかし一方で、私たちの社会における契約は当事者同士が自由に内容を決めることができる「契約自由の原則」が基本です。では、この二つの原則は不動産の賃貸借契約においてどのようにバランスが取られているのでしょうか。今回は、この少し難しいテーマを分かりやすく解き明かしていきます。

原則その１：「契約自由の原則」

近代的な社会における契約の基本は「契約自由の原則」です。
これは、大きく分けて以下の四つの自由から成り立っています。

契約締結の自由

契約を結ぶか結ばないかは個人の自由。
相手方選択の自由

誰と契約を結ぶかは個人の自由。
内容決定の自由

どのような内容の契約にするかは当事者間の自由。
方式の自由

口約束でも書面でも、どのような方式で契約するかも原則自由。

この原則の根底には、当事者は対等な立場で自らの意思と判断に基づいて合理的な契約を結ぶはずだ、という考え方があります。

原則その２：「借主保護の精神」

一方で前回のコラムで見たように、不動産の賃貸借においては情報量や交渉力の差から、貸主と借主は必ずしも対等な立場にあるとは言えません。
そのため、借地借家法は社会的に弱い立場に置かれやすい借主の「生活の基盤」や「事業の基盤」を守るため、借主を保護するという強い理念を持っています。

２つの原則の衝突と借地借家法の「裁定」

ここで「自由に決めたはずの契約内容（契約自由の原則）」と「その内容は借主に不利だから法律が認めない（借主保護の精神）」という２つの原則の衝突が起こります。

借地借家法は、この衝突に対して明確な「裁定」を下しています。
それは、「当事者間の特約（特別な約束事）であっても借地借家法の規定に反するもので借主に不利なものは無効とする」という考え方です。
法律の世界では、このような当事者の合意よりも優先される法律のルールを「強行法規」と呼びます。
借地借家法の多くの条文は、この強行法規としての性格を持っているのです。

「契約自由」が制限される具体例

では、実際にどのような契約内容が無効とされる可能性があるのでしょうか。

例１：「いかなる理由があっても家賃や地代は減額しません」という特約

一見、双方合意の上なら有効に思えます。
しかし借地借家法は、経済事情の変動などにより賃料が不相当となった場合に借主から減額を請求する権利を認めています。
この借主の権利を一方的に奪う特約は無効とされる可能性が非常に高いです。

例２：「契約期間が満了したら理由を問わず直ちに明け渡してください」という特約

これも、貸主からの契約更新の拒絶には「正当な事由」が必要であるとする借地借家法の規定に反するため無効となります。

例３：「建物の修繕は大小にかかわらず全て借主の負担とします」という特約

民法上、物件を修繕する義務は原則として貸主にあります。
この貸主の基本的な義務を全て借主に押し付けるような一方的な特約は、その内容によっては無効と判断されることがあります。

大阪でオフィスや住居を借りる際、契約書の中にこのような条項が紛れ込んでいたとしても法律上は効力を持たない可能性があるのです。

バランス調整としての「定期借家契約」

一方で借地借家法は貸主側のニーズにも配慮しています。
例えば、契約の更新がなく期間満了によって確実に契約関係を終了させたいという貸主のために「定期借家契約」という制度が設けられています。
これは借主保護の原則を一部緩和し、契約の自由度を高める方向でのバランス調整と言えます。
ただし、この契約を結ぶためには事前に書面で説明するなど、法律で定められた厳格な手続きが必要です。

SMG貸し会議室の視点：明確なルールと相互理解の重要性

トラブルのないスムーズなビジネス関係は、法律の精神を尊重した明確で公平なルールがあってこそ成り立ちます。
私たちSMG貸し会議室も利用規約をウェブサイトなどで明確に提示しお客様にご理解いただいた上でサービスを提供することで、お互いにとって気持ちの良い関係性を築くことを目指しています。

まとめ：契約書が全てではない法律の基本精神を知る

不動産の賃貸借契約は、「契約自由の原則」と「借主保護の精神」という二つの大きな原則の絶妙なバランスの上に成り立っています。
たとえ契約書にサインをしたとしても、借地借家法の強行法規に反し借主に一方的に不利となる特約は無効とされる可能性があることを、貸主・借主双方が知っておくことが重要です。
この知識は予期せぬトラブルから身を守るための強力な武器となるでしょう。

次回は、より具体的に「賃貸借契約における貸主の権利・義務と借主の権利・義務」について解説します。

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