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コラム

9｜不動産ビジネス考察コラム５．借地借家法の解釈注意点2：貸主と借主の権利・義務

借主の二大義務「賃料支払」とトラブル多発の「原状回復」を徹底解説

前回は、借地借家法が「契約自由の原則」と「借主保護」の精神をいかにバランスさせているかを見てきました。今回からは、その法律の考え方を踏まえ、実際の賃貸借契約における当事者の具体的な権利と義務について解説します。まずは、不動産を借りる側である「借主」が負う、最も基本的で重要な二つの義務、「賃料支払義務」と「原状回復義務」を取り上げます。

借主の義務１：賃料支払義務～最も基本的で重要な約束～

賃料支払義務は借主が負う義務の中で最も基本的なものです。
これは物件を使用させてもらうことへの対価であり、賃貸借契約という関係の根幹をなします。

何を、いつまでに、どう支払うか

契約書で定められた賃料を定められた期日までに（例：毎月月末までに翌月分を支払う）定められた方法で（例：銀行振込、口座振替など）貸主に支払う義務があります。
遅延・滞納した場合のリスク

支払いが遅れたり滞ったりした場合、契約書に基づき遅延損害金が発生することがあります。
それ以上に重要なのは貸主との信頼関係が損なわれることです。
滞納が続くと貸主からの信頼を失い、最終的には契約解除の正当な理由と見なされ、オフィスや住居からの退去を求められる可能性があります。
これは大阪で事業を営む企業にとっても個人の信用問題に関わる非常に重要な点です。

借主の義務２：原状回復義務～どこまで「元に戻す」のか？～

賃料支払義務と並んで重要であり非常にトラブルになりやすいのが、物件を明け渡す際の「原状回復義務」です。

「原状回復」の本当の意味

原状回復とは「借りた時の状態に元通りに戻す」義務のことですが、これは「入居時と全く同じ新品同様の状態に戻す」という意味ではありません。
この解釈のズレが貸主と借主の間で敷金返還などを巡るトラブルの大きな原因となっています。
国土交通省のガイドライン

こうしたトラブルを防ぐため国は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しており、原状回復における費用負担の考え方を示しています。
このガイドラインは裁判などにおいても重要な判断基準とされています。
借主が負担すべき費用（特別損耗）

ガイドラインによれば、借主が負担すべきなのは借主の「故意・過失」や「通常の使用方法とは言えないような使い方」によって生じた損傷や汚れです。

（例）壁に物をぶつけて穴を開けた、タバコのヤニで壁紙が広範囲に変色した、飲み物をこぼしたシミを放置してカビが発生した、オフィス内に独自の間仕切りを設置し、その撤去が必要になった、など。

貸主が負担すべき費用（通常損耗・経年変化）

一方で、普通に生活したり事業を営んだりしていて生じる自然な損耗や時間の経過による劣化については、貸主の負担とされています。
これらは借主が毎月支払っている賃料の中にその費用が含まれていると考えられるためです。

（例）家具の設置による床のへこみや跡、日照による壁紙やフローリングの色あせ、ポスターなどを貼るための画鋲の小さな穴、など。

大阪のオフィスビルなどでも、退去時に高額な原状回復費用を請求されるケースは少なくありません。
この負担区分の原則を知っておくことは非常に重要です。

原状回復トラブルを避けるためのポイント

契約時の確認

契約書の原状回復に関する特約をしっかり読み、借主に一方的に不利な内容（例：「退去時のハウスクリーニング代は、理由を問わず借主が全額負担する」といった特約）がないか確認しましょう。
内容によっては消費者契約法などにより無効と判断される可能性もあります。
入居時の記録

入居時に既にあった傷や汚れなどを日付がわかるように写真や動画で記録しておくことは、退去時のトラブル防止に非常に有効です。
退去時の立ち会い

必ず貸主または管理会社と一緒に部屋の状態を確認し、修繕が必要な箇所とその費用負担についてその場で話し合い合意内容を書面に残すようにしましょう。

SMG貸し会議室の視点：原状回復の心配がない手軽さ

私たちSMG貸し会議室のような時間貸しスペースをご利用いただく場合、もちろん丁寧にお使いいただく必要はありますが、オフィスを退去する際のような大規模な原状回復義務や、その費用負担を巡る複雑なトラブルの心配はありません。
必要な時に必要な時間だけ、手軽にご利用いただけるのが大きなメリットの一つです。

まとめ：義務と権利を正しく理解し賢い借主になる

「賃料支払義務」は借主として当然果たすべき責任です。
そしてトラブルになりがちな「原状回復義務」については、その範囲を正しく理解し何が自分の負担で何が貸主の負担なのかを知っておくことが、不当な請求から身を守るための最大の防御策となります。

次回は、対となる「貸主側の権利・義務」について詳しく見ていきます。

貸し会議室ビジネスという選択肢
大阪での情報交換・提携のご相談はSMG貸し会議室へ

本コラムでご紹介したように不動産ビジネスには多様な可能性があります。
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新たな不動産ビジネスへの参入をご検討中の方、あるいは事業計画の策定や情報交換、提携交渉の場をお探しでしたら、ぜひ私たちSMG貸し会議室にご相談ください。

大阪の主要ビジネスエリアに複数拠点を展開し、地域のビジネスニーズを深く理解する私たちだからこそご提供できる情報やサポートがあります。
皆様の新たな挑戦における最適なパートナーとなれましたら幸いです。

会場一覧：https://osaka-conference.com/rental/

会場の特徴：https://osaka-conference.com/characteristic/

SMG貸し会議室は、四ツ橋、本町、梅田、福島といった大阪の主要駅近くにアクセス抜群の会場を多数（24名/38名/45名/60名/90名）ご用意しております。

ビジネスの重要な局面で必要となる「場」の提供を通じ、皆様の成功を力強くバックアップいたします。

コラムカテゴリ一覧

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１．探し方のコツ

２．選び方の基準とチェックリスト

３．予約～利用開始までのステップ

４．利用中の注意点とマナー

５．利用後の確認と原状回復

６．よくある疑問・不安解消Q&A

７．貸し会議室を運営している様々な運営母体

８．SMG貸し会議室が運営する変わり種の会場

2｜イベント主催者のための成功ノウハウ完全ガイド 2｜イベント成功ノウハウ

１．準備編1【目的設定の重要性】

１．準備編2【参加者を知る】

１．準備編3【アジェンダ・プログラム作成の技術】

１．準備編4【予算とスケジューリング】

２．会場と設営の効果1【会場選びの視点】

２．会場と設営の効果2【効果を高める会場設営の工夫】

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３．当日の運営とファシリテーションのスキル1【タイムマネジメント実践術】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル2【会議の進め方】

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３．当日の運営とファシリテーションのスキル4【分かりやすい資料作成のコツ】

４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ1【セミナー・研修】

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５．成果測定と次への繋げ方1【効果測定】

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第2章．リモート時代のチームワークと話し方

第3章．集中力と生産性を引き出す働く場所の選び方

第4章：新しい働き方を支える空間デザインとテクノロジー

第5章：多様な働き方でキャリアを切り拓くビジネススキル

第6章：働き方の未来とレンタルスペースの可能性

4｜大阪市内のエリア情報 4｜大阪市内のエリア情報

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３．エリアから見た会場選びのコツ

４．大阪の都市開発と不動産価値の未来予測

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１．プロジェクター

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