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コラム

9｜不動産ビジネス考察コラム５．借地借家法の解釈注意点2：貸主と借主の権利・義務

貸す側の責任とは？貸主の二大義務「使用収益」と「修繕」を徹底理解

前回のコラムでは、物件を借りる「借主」の二つの大きな義務について解説しました。今回は、不動産を貸す「貸主（オーナー）」が負う最も基本的な二つの義務、「使用収益させる義務」と「修繕義務」について掘り下げていきます。これらの貸主の義務を正しく理解しておくことは、借主が自身の権利を守り、安全で快適なオフィス環境や住環境を確保するために不可欠です。

貸主の義務１：使用収益させる義務～きちんと使える状態にする責任～

賃貸借契約とは、貸主が「物件を使わせる」と約束し借主が「その対価として賃料を支払う」と約束することで成り立ちます。
この「物件を使わせる」という部分が貸主の最も根幹となる義務であり、法律上は「使用収益させる義務」と呼ばれます。

「使用収益」とは？

「使用」は、その物件を住居として住んだりオフィスとして事業を営んだり、文字通り使用することです。
「収益」とは、その物件を利用して利益を上げることを指し、主に事業用物件の場合に関わってきます。
貸主の具体的な責任

この義務には単に鍵を渡すだけでなく以下のような内容が含まれます。

- 契約通りに物件を引き渡すこと。
- もし第三者が不法に物件を占拠しているような場合はそれを排除して借主が使える状態にすること。
- 電気、ガス、水道といった生活や事業に必要なインフラが問題なく使用できる状態を維持すること。

貸主がこの基本的な義務を果たさない場合、借主は賃料の支払いを拒絶したり契約を解除したりすることも可能となります。

貸主の義務２：修繕義務～安全・快適な環境を維持する責任～

賃貸借契約において貸主と借主の間で最もトラブルになりやすいのが、この「修繕義務」に関する問題です。

修繕義務の原則

貸主は借主が契約の目的に沿って物件を快適に使用できるよう必要な修繕を行う義務を負います（民法第606条）。
これは、物件の価値を維持しその対価として賃料を受け取っている貸主として当然の責任と考えられています。
貸主が修繕義務を負う主なケース

- 雨漏りや壁のひび割れ、構造上の欠陥といった、建物の安全性に関わる不具合。
- エアコン、給湯器、キッチン、トイレなど、物件に備え付けられている主要な設備の故障や経年劣化による機能不全。
  これらは、借主の不注意や通常とは言えない使い方によって壊れたものではないことが前提です。
  例えば、大阪のオフィスビルで猛暑日にエアコンが故障したにもかかわらず貸主が対応してくれない場合、それは貸主が修繕義務を怠っていることになり、企業の事業活動に深刻な影響を与えかねません。

借主ができること

物件に修繕が必要な箇所を発見した場合、借主は速やかに貸主（または管理会社）にその旨を通知する義務があります。
もし貸主が正当な理由なく修繕をしてくれない場合、借主は自ら修理業者を手配し、その費用を後から貸主に請求することも法律上認められています。

修繕義務に関する特約の注意点

契約書の中には修繕に関する特約が定められていることがあります。

借主負担とされる小規模な修繕

例えば、電球や蛍光灯の交換、蛇口のパッキンの取り替えといった費用が安く簡単に行える小規模な消耗品の交換については、特約によって借主の負担とすることが一般的に認められています。
無効となる可能性のある特約

しかし「いかなる修繕もその費用は全て借主が負担する」といったように貸主が本来負うべき基本的な修繕義務を一方的に免除するような特約は、借地借家法の精神に反し借主に著しく不利なものとして無効と判断される可能性が高いです。

SMG貸し会議室の視点：快適な空間提供は事業者の責務

私たちSMG貸し会議室は、お客様にスペースをご利用いただく事業者として常に安全で快適な環境を維持・提供することが最も重要な責務であると考えています。
空調、照明、プロジェクターやスクリーンといったAV機器そしてインターネット環境まで全ての設備が正常に機能し、お客様がストレスなく会議や研修に集中できるよう、日々の点検と迅速なメンテナンスを徹底しています。
これは、お客様との信頼関係の基盤そのものです。

まとめ：貸主の義務を知り正当な権利を主張する

貸主には借主が物件を契約通りに、そして安全・快適に使用できるように保つ責任があります。
「使用収益させる義務」と「修繕義務」というこの貸主の二大義務を正しく理解しておくことは借主が自身の権利を主張し、良好なオフィス環境や住環境を確保するために不可欠です。
万が一貸主がこれらの義務を果たしてくれない場合は、一人で悩まず専門家や公的な相談窓口を利用することも検討しましょう。

次回は、この貸主の義務不履行も含め「こんな場合は要注意！貸主の不当な要求事例と法的解釈」について、より具体的なトラブル事例を交えて解説します。

貸し会議室ビジネスという選択肢
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コラムカテゴリ一覧

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２．選び方の基準とチェックリスト

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５．利用後の確認と原状回復

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７．貸し会議室を運営している様々な運営母体

８．SMG貸し会議室が運営する変わり種の会場

2｜イベント主催者のための成功ノウハウ完全ガイド 2｜イベント成功ノウハウ

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１．準備編3【アジェンダ・プログラム作成の技術】

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２．会場と設営の効果1【会場選びの視点】

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３．当日の運営とファシリテーションのスキル1【タイムマネジメント実践術】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル2【会議の進め方】

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４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ1【セミナー・研修】

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第2章．リモート時代のチームワークと話し方

第3章．集中力と生産性を引き出す働く場所の選び方

第4章：新しい働き方を支える空間デザインとテクノロジー

第5章：多様な働き方でキャリアを切り拓くビジネススキル

第6章：働き方の未来とレンタルスペースの可能性

4｜大阪市内のエリア情報 4｜大阪市内のエリア情報

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３．エリアから見た会場選びのコツ

４．大阪の都市開発と不動産価値の未来予測

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