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コラム

9｜不動産ビジネス考察コラム５．借地借家法の解釈注意点3：貸主の不当な要求事例と法的解釈

その値上げ本当に妥当？貸主からの一方的な賃料値上げ・更新料請求への対処法

「こんな場合は要注意！」シリーズの第一弾として、今回はオフィスや住居を借りている際に直面しがちな金銭トラブル、特に貸主からの「一方的な賃料値上げ」や「更新料」の請求について、その妥当性と法的な考え方、そして借主としての賢明な対処法を解説します。貸主からの要求だからといって、必ずしも全てを受け入れる必要はありません。ご自身の権利を正しく理解し、不当な要求には毅然と対応しましょう。

ケース１：一方的な賃料値上げを要求されたら？

契約更新のタイミングなどで貸主から突然「来月から賃料を値上げします」と告げられたら、どう対応すべきでしょうか。

貸主の権利と借主の権利

まず、経済事情の変動（例えば、固定資産税の上昇や、周辺の賃料相場の大幅な上昇など）を理由に、貸主が借主に対して賃料の増額を請求する権利は借地借家法で認められています。
しかし、これはあくまで「請求」できる権利であり貸主が一方的に賃料を決定できるわけではありません。
同様に借主にも賃料の「減額」を請求する権利が認められています。
「一方的な値上げ」は無効

貸主からの値上げ通知に借主が同意しない限り賃料は従来の金額のままです。
賃料はあくまで貸主と借主、双方の合意があって初めて変更されるのが大原則です。
値上げの「妥当性」を判断する

もし貸主から値上げを求められたら、まずはその理由と値上げ額の具体的な根拠を示してもらうことが重要です。
その根拠が周辺の同等物件の賃料相場や固定資産税の納税通知書といった客観的なデータに基づいているかを確認しましょう。
例えば、大阪のオフィス市場全体の賃料が上昇傾向にある、といった漠然とした理由だけでは必ずしも十分な根拠とは言えません。
借主としての対処法

1. まずは冷静に話し合いの場を持ち、値上げの根拠について詳しく説明を求めます。
2. 提示された金額に納得できなければその旨を明確に伝えます。
3. 交渉が決裂しても、従来の賃料を支払い続けていれば賃料不払いで契約を解除されることはありません。
  （法務局に家賃を預ける「供託」という手段もあります）
4. 最終的に合意に至らない場合は、簡易裁判所の民事調停や訴訟といった法的な手続きを通じて裁判所が客観的なデータに基づき妥当な賃料を判断することになります。

ケース２：「更新料」の請求はそもそも正当なのか？

賃貸借契約の更新時に賃料とは別に支払いを求められる「更新料」。
この請求はどこまで認められるのでしょうか。

更新料に法律上の根拠はない

実は、借地借家法には更新料の支払い義務を定めた規定は存在しません。
更新料は、あくまで契約書に「更新料として賃料の〇ヶ月分を支払う」といった特約が定められている場合にのみ、支払い義務が発生するものです。
更新料特約の有効性

過去の最高裁判所の判例では、更新料の特約は契約書に金額や支払い時期が明確に記載されており、かつその金額が賃料や契約期間に照らして著しく高額でない限り有効と判断されています。
一般的には賃料の1～2ヶ月分程度がこの「著しく高額」とは見なされない一つの目安とされています。
大阪の商慣習も考慮に

地域によっては更新料の授受が慣習化している場合がありますが、大阪のオフィス賃貸借においては首都圏ほど更新料を請求する慣習は一般的ではないと言われています。
しかし、慣習よりも契約書の記載が優先されるため注意が必要です。
借主としての対処法

1. まずは契約書を隅々まで確認し更新料に関する条項があるか、その金額はいくらかを確かめます。
  記載がなければ、支払う法的な義務はありません。
2. 記載があったとしてもその金額が社会通念上法外に高額であると感じた場合は、消費者契約法などを根拠にその特約の無効を主張できる可能性があります。
3. 納得がいかないまま安易に支払わずまずは都道府県の相談窓口や消費生活センター、弁護士などの専門家に相談しましょう。

SMG貸し会議室の視点：明朗会計という信頼

私たちSMG貸し会議室の料金体系はウェブサイトなどで事前に全て明確に提示しており、ご利用後に追加で不明瞭な料金や、ましてや更新料のようなものを請求することは一切ありません。
お客様が安心してサービスを利用できる、この透明性と分かりやすさこそが、信頼関係の基本であると考えています。

まとめ：知識は身を守る最大の武器

貸主からの一方的な賃料値上げや高額な更新料の請求に対して、借主は法律によって守られています。
自身の権利と義務を正しく理解し、何よりも契約時に契約書の内容をしっかりと確認すること。
そして、いざという時には冷静に、そして毅然と対応することが、あなたの事業や生活を守るための最大の武器となるのです。

次回は、同じく貸主からの不当な要求事例として「正当事由なき立ち退き要求と立退料」の問題について解説します。

貸し会議室ビジネスという選択肢
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本コラムでご紹介したように不動産ビジネスには多様な可能性があります。
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会場一覧：https://osaka-conference.com/rental/

会場の特徴：https://osaka-conference.com/characteristic/

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ビジネスの重要な局面で必要となる「場」の提供を通じ、皆様の成功を力強くバックアップいたします。

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