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コラム

9｜不動産ビジネス考察コラム５．借地借家法の解釈注意点3：貸主の不当な要求事例と法的解釈

貸主からの立ち退き要求と「正当事由」立退料の考え方

「こんな場合は要注意！」シリーズの第二弾は、借主にとって最も深刻なトラブルとなり得る貸主からの「立ち退き要求」です。ある日突然、貸主から「物件を自分で使いたいから出ていってほしい」「建て替えるから契約は更新しない」などと告げられたらどうすればよいのでしょうか。借地借家法は、このような事態において借主の権利を強く保護しており、貸主の要求が常に認められるわけではありません。その鍵となる「正当事由」と「立退料」について解説します。

借地借家法による借主の強い保護：簡単には追い出せない

まず大前提として、オフィスや住居の賃貸借契約（普通借家契約の場合）において貸主が一方的な都合で借主を立ち退かせることは法律上極めて難しくなっています。

契約期間が満了しても借主が希望すれば契約は原則として更新されます（法定更新）。
もし貸主がこの契約更新を拒絶したり契約期間の途中で解約を申し入れたりするためには、法律で定められた「正当事由」が存在することが不可欠です。

「正当事由」とは何か？その厳格な判断基準

では、法律が求める「正当事由」とは具体的にどのようなものでしょうか。
これは単に「貸主が自分で使いたい」「もっと高い賃料で他の人に貸したい」「物件を売却したいから」といった貸主側の都合だけでは、通常認められません。

裁判所は正当事由の有無を判断するにあたり、以下の様々な事情を総合的に比較衡量します。

貸主側が建物の使用を必要とする事情

例えば、貸主が他に住む家がなく生活に困窮している、事業を行う上でその場所でなければならない切実な理由がある、など。
借主側が建物の使用を必要とする事情

例えば、借主が高齢や病気で移転が著しく困難である、長年その場所で事業を営んでおり移転すれば多くの顧客を失い事業継続が危うくなる（大阪で何十年も続く老舗店舗などが典型例）、など。
建物の賃貸借に関するこれまでの経緯

借主がこれまで賃料を滞りなく支払ってきたか、といった契約上の信頼関係も考慮されます。
建物の利用状況と現況

建物が著しく老朽化しこのままでは倒壊の危険があるといった場合も、貸主側の事情として考慮されます。
立退料の提供

そして、これらの事情に加えて貸主からの立退料の提供の申し出があったかどうかも重要な判断要素となります。

「立退料」の役割：正当事由を補う金銭的補償

立退料は、しばしば「引越し代」や「迷惑料」のように考えられがちですが法的にはそれ以上の意味を持ちます。

法的な位置づけ

立退料は上記で挙げた貸主側の立ち退き要求の必要性がそれほど高くない場合に、その「正当事由の不足分を補うための一つの要素」として考慮されます。
つまり、貸主側の事情だけでは正当事由が弱い場合に金銭的な補償を提供することで総合的に正当事由が認められやすくなる、という関係にあります。
金額の算定方法

法律で明確な算定基準はありません。
移転先の物件を探すための費用、引越し費用、移転先の賃料と現在の賃料の差額（数年分）、事業用の場合は店舗の内装工事費や、移転に伴う休業期間中の逸失利益、得意先を失うことによる営業上の損失などが考慮され、個別のケースごとに判断されます。
立退料を支払えば必ず立ち退きが認められる、というわけでもありません。

貸主から立ち退きを要求された場合の対処法

慌てずに安易に同意しない

まずは冷静になることが大切です。
口頭での要求であっても、その場で安易に同意の返事をしないようにしましょう。
契約書を確認する

契約が「普通借家契約」であることを確認します。
（「定期借家契約」の場合は原則として契約期間の満了とともに契約が終了し、立ち退く必要があります）
冷静に交渉する

貸主の事情を聞くとともに、こちらが退去できない事情（事業への影響、移転の困難性など）を具体的にかつ冷静に伝えます。
専門家に相談する

話し合いで解決が難しいと感じたら、なるべく早い段階で弁護士などの法律の専門家に相談することをお勧めします。

SMG貸し会議室の視点：安定した事業基盤の価値

企業にとって事業の拠点となるオフィスや店舗は、安心して長期間利用できるという安定性が何よりも重要です。
予期せぬ立ち退き要求は事業計画そのものを根底から揺るがしかねません。
私たちSMG貸し会議室はお客様がそのような心配なく安心してビジネス活動に集中できるよう、信頼性の高いサービス提供を第一に考えています。

まとめ：知識があなたを守る盾となる

借地借家法は借主の権利を非常に強く保護しています。
貸主から立ち退きを求められたとしても法律上、借主は決して弱い立場ではありません。
「正当事由」がなければ立ち退く必要はないこと、そして必要であれば「立退料」の交渉も可能であることを知っておきましょう。
この知識こそが、不当な要求からあなたの事業や生活を守る最も強力な盾となるのです。

次回は、「修繕義務の不履行、不当な特約の有効性」といった、さらに具体的なトラブル事例について解説します。

貸し会議室ビジネスという選択肢
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3｜働く場所・スタイル 3｜働き方と「場」

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第5章：多様な働き方でキャリアを切り拓くビジネススキル

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３．エリアから見た会場選びのコツ

４．大阪の都市開発と不動産価値の未来予測

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14｜貸し会議室で多く開催されるセミナーテーマ 14｜多く開催されるセミナーテーマ

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17｜よくある質問集　SMG貸し会議室 17｜よくある質問集　SMG貸会議室

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３．ご利用時間のルールとマナー

４．特殊なご利用・その他について

19｜トラブルシューティングガイド 19｜トラブルシューティングガイド

１．プロジェクター

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貸主からの立ち退き要求と「正当事由」立退料の考え方

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