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コラム

9｜不動産ビジネス考察コラム５．借地借家法の解釈注意点3：貸主の不当な要求事例と法的解釈

貸主の「修繕しない」「一方的に有利」な契約に泣き寝入りしない方法

「こんな場合は要注意！」シリーズの第三弾は、借主が直面するトラブルの中でも特に深刻な、「貸主による修繕義務の不履行」と、契約書に潜む「不当な特約」の問題を取り上げます。オフィスや店舗の設備が故障したのに対応してもらえない、契約書に書かれているからと一方的に不利な条件を押し付けられる、といった事態は、借主の事業や生活に直接的な影響を及ぼします。しかし、法律はこうした状況から借主を守るためのルールを定めています。

ケース１：貸主が修繕義務を果たさない（不履行）場合

以前のコラムでも触れましたが、貸主には、借主が契約通りに物件を使用できるよう必要な修繕を行う義務があります。
では、貸主がこの義務を果たしてくれない場合、借主はどのような対抗策を取れるのでしょうか。

催告（修繕の要求）

まずは、物件の不具合の状況と修繕してほしい旨を貸主または管理会社に明確に伝えます。
電話だけでなくメールや書面など、記録に残る形で通知するのが望ましいです。
それでも対応がない場合は内容証明郵便で期限を定めて修繕を要求（催告）することが、後の法的手続きを円滑に進める上で有効です。
賃料の支払拒絶（減額）

雨漏りがする、エアコンが使えないなど修繕が行われないことで物件の使用に支障が出ている場合、その支障の程度に応じて賃料の一部または全部の支払いを拒絶できる可能性があります。
例えば、大阪のオフィスで重要な商談スペースが雨漏りで使えない、といった状況であれば、その分の賃料減額を主張することは正当な権利行使です。
損害賠償請求

修繕の遅れによって借主が具体的な損害を被った場合、その賠償を請求できます。
例えば、雨漏りで商品やパソコンが壊れた場合の損害やオフィスが使えずに代替のワークスペースを借りた費用などがこれにあたります。
借主による修繕と費用請求

貸主がいつまで経っても修繕しない場合、借主が自ら修理業者を手配し、その費用を立て替えて後から貸主に請求することも法律で認められています（民法改正でより明確化されました）。
契約解除

修繕義務の不履行が、もはやその物件で事業を継続したり居住したりすることが困難なほど重大なレベルであれば、契約そのものを解除できる場合もあります。

ケース２：「不当な特約」の有効性はどこまで認められるか

賃貸借契約書には様々な「特約」が記載されていることがあります。
しかし「契約書に書いてあるから全て有効」というわけではありません。
法律の基本原則に反し借主に一方的に不利益を与える特約は、無効と判断される可能性があります。

無効とされる可能性が高い特約の例

- 貸主の修繕義務を全て免除する特約
  
  「建物のいかなる不具合も貸主は責任を負わず修繕は全て借主が行うものとする」といった特約は貸主の基本的な義務を放棄するものであり、原則として無効です。
- 原状回復に関する過大な負担特約
  
  「退去時のハウスクリーニング代や壁紙の全面張替え費用は理由を問わず借主が全額を負担する」など、普通に使っていて生じる汚れや傷（通常損耗・経年変化）まで借主に負担させる特約は、消費者契約法などに抵触し無効とされるケースが多くあります。
- その他
  
  借主からの解約を不当に制限したり法外な違約金を定めたりする特約も、無効となる可能性があります。

大阪のオフィスや住居の契約書にこのような条項があっても法的には効力がないかもしれない、という視点を持つことが重要です。

トラブルに直面した時の心構え

証拠を確保する

不具合箇所の写真や動画、貸主とのやり取りの記録（メール、手紙、通話録音など）は、後の交渉や法的手続きで重要な証拠となります。
冷静に交渉する

感情的にならず、法律上の根拠を示しながら、冷静にこちらの主張を伝えましょう。
専門家に相談する

当事者間での解決が難しい場合は、ためらわずに弁護士や司法書士、あるいは大阪府や各市町村が設けている不動産関連の相談窓口などを利用しましょう。

SMG貸し会議室の視点：安全・快適な環境提供という約束

私たちSMG貸し会議室は、お客様にスペースをご利用いただく事業者として、常に安全で快適な環境を維持・提供することを最優先の責務と考えています。
空調、照明、AV機器といった全ての設備が正常に機能するよう、日々の点検と迅速なメンテナンスを徹底すること。
それは、私たちのサービス品質の根幹であり、お客様との信頼関係の証です。

まとめ：知識で身を守り泣き寝入りしない

貸主が修繕義務を果たさない場合、借主には法的に認められた対抗手段があります。
また、契約書に書かれているからといって、全ての特約が有効なわけではありません。
自身の権利を正しく知り、不当な要求や不利益に対しては、泣き寝入りせずに然るべき対応をとることが大切です。
そのための知識を身につけておくことが、あなたの事業や生活を守ることに繋がります。

次回は、退去時に最もトラブルになりやすい「敷金返還トラブルと原状回復の範囲」について、さらに詳しく解説します。

貸し会議室ビジネスという選択肢
大阪での情報交換・提携のご相談はSMG貸し会議室へ

本コラムでご紹介したように不動産ビジネスには多様な可能性があります。
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会場一覧：https://osaka-conference.com/rental/

会場の特徴：https://osaka-conference.com/characteristic/

SMG貸し会議室は、四ツ橋、本町、梅田、福島といった大阪の主要駅近くにアクセス抜群の会場を多数（24名/38名/45名/60名/90名）ご用意しております。
ビジネスの重要な局面で必要となる「場」の提供を通じ、皆様の成功を力強くバックアップいたします。

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１．探し方のコツ

２．選び方の基準とチェックリスト

３．予約～利用開始までのステップ

４．利用中の注意点とマナー

５．利用後の確認と原状回復

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７．貸し会議室を運営している様々な運営母体

８．SMG貸し会議室が運営する変わり種の会場

2｜イベント主催者のための成功ノウハウ完全ガイド 2｜イベント成功ノウハウ

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２．会場と設営の効果1【会場選びの視点】

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３．当日の運営とファシリテーションのスキル1【タイムマネジメント実践術】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル2【会議の進め方】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル3【聞き手を惹きつける話し方・プレゼンテーション】

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４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ1【セミナー・研修】

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５．成果測定と次への繋げ方1【効果測定】

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第2章．リモート時代のチームワークと話し方

第3章．集中力と生産性を引き出す働く場所の選び方

第4章：新しい働き方を支える空間デザインとテクノロジー

第5章：多様な働き方でキャリアを切り拓くビジネススキル

第6章：働き方の未来とレンタルスペースの可能性

4｜大阪市内のエリア情報 4｜大阪市内のエリア情報

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３．エリアから見た会場選びのコツ

４．大阪の都市開発と不動産価値の未来予測

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３．貸し会議室の多様化する様々な利用シーン

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19｜トラブルシューティングガイド 19｜トラブルシューティングガイド

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