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コラム

9｜不動産ビジネス考察コラム５．借地借家法の解釈注意点3：貸主の不当な要求事例と法的解釈

敷金は戻ってくるお金、退去時の「原状回復」トラブルと賢い対処法

「こんな場合は要注意！」シリーズの最後として、今回は賃貸借契約における最大のトラブル発生源とも言える「敷金返還」と、その根拠となる「原状回復の範囲」について詳しく解説します。オフィスや住居を退去する際に「高額な原状回復費用を請求され敷金がほとんど戻ってこなかった」という話は後を絶ちません。しかし、法律やガイドラインを知っていれば、こうした不当な請求からご自身の権利と資産を守ることができます。

そもそも「敷金（保証金）」とは何か？

まず、敷金（大阪では「保証金」と呼ばれることも多いですが、法的な性質は同じです）がどのような性質のお金なのかを正しく理解しましょう。
2020年4月に施行された改正民法では敷金の定義がより明確になりました。

敷金の定義

敷金とは「賃料などの賃貸借契約上の債務を担保する目的で借主が貸主に預けるお金」です。
何のための「担保」か

主に、①借主が賃料を滞納した場合の未払賃料、②借主の故意や過失によって物件に損害を与えてしまった場合の、その修繕費用の支払いを担保するためのお金です。
原則として「返還される」お金

上記のような債務がなければ敷金は退去時に全額返還されるのが大原則です。
決して、貸主が自由に使えるお金ではありません。

トラブルの核心：「原状回復」の本当の範囲

敷金返還トラブルのほとんどは、この「原状回復」の解釈を巡って起こります。

「原状回復」≠「新品同様に戻すこと」

繰り返しになりますが原状回復とは、借主の責任（故意・過失など）によって生じた損傷や汚れを元に戻すことであり、普通に使っていて生じる自然な損耗や時間の経過による劣化（これらを「通常損耗・経年変化」と言います）まで元通りにする義務はありません。
貸主負担となるもの（通常損耗・経年変化）

- 家具の設置による床のへこみや跡
- 日光による壁紙やフローリングの色あせ
- テレビや冷蔵庫の裏側の壁の黒ずみ（電気ヤケ）
- 画鋲やピンの小さな穴これらの修繕費用は、借主が毎月支払っている賃料の中に含まれている、と考えるのが基本的なルールです。

借主負担となるもの（特別損耗）

- タバコのヤニによる壁紙の変色や臭い
- 飲み物などをこぼした手入れ不足によるシミやカビ
- 壁に物をぶつけて開けた穴や大きな傷
- ペットによる柱の傷や臭い
- オフィスの場合は、独自に設置した間仕切りの撤去費用なども、通常は借主の負担となります。

この負担区分を明確に定めたものが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。
このガイドラインは裁判の判決においても重要な判断基準とされています。

要注意！不当な「敷金精算」とその対抗策

もし退去時に貸主から納得のいかない高額な原状回復費用を請求された場合はどうすればよいのでしょうか。

詳細な明細書を要求する

まず、敷金から差し引かれる修繕費用の詳細な見積書や請求書の提出を求めます。
どの箇所の修繕に、いくらかかるのかが具体的に記載されているかを確認しましょう。
「一式」といった曖昧な記載では不十分です。
ガイドラインに基づいて交渉する

明細書の内容を「原状回復ガイドライン」と照らし合わせ、通常損耗や経年変化にあたる部分まで請求されていないかを確認します。
不当な請求に対してはガイドラインを根拠に、その部分の支払いを拒否する交渉を行いましょう。
契約書の特約を確認する

契約書に原状回復に関する特約がある場合も、その内容が借主に一方的に不利なものであれば消費者契約法などにより無効と判断される可能性があります。
「退去時のハウスクリーニング代は借主負担」といった特約も、その有効性が争われることがあります。
専門家や公的機関に相談する

話し合いで解決しない場合は一人で悩まず、各都道府県の消費生活センターや弁護士、司法書士といった専門家に相談しましょう。
請求額が60万円以下であれば、比較的簡易な手続きで利用できる「少額訴訟」という制度も有効な解決手段の一つです。
大阪であれば大阪簡易裁判所で手続きができます。

SMG貸し会議室の視点：敷金不要という明朗なサービス

私たちSMG貸し会議室をご利用いただく際には、オフィスや店舗を借りる際のような高額な敷金（保証金）は必要ありません。
ご利用料金は事前にウェブサイトなどで明確に提示されており、ご利用後に原状回復費用などを巡ってトラブルになる心配もありません。
このようなシンプルで透明性の高いサービスモデルは、お客様が安心してビジネスに集中できる環境を提供するための、私たちのこだわりです。

まとめ：知識を武器に大切な資産を守る

敷金はあなたの資産です。
そして、その返還額を左右する原状回復義務には明確なルールが存在します。
入居時に物件の写真を撮っておく、契約書をしっかり確認する、退去時に必ず立ち会うといった自衛策を講じるとともに、不当な請求に対しては「おかしい」と声を上げ、毅然と対応することが重要です。
正しい知識は、あなたの資産を守るための最も信頼できる武器となるでしょう。

これで「借地借家法の解釈注意点」の章は終了となります。

貸し会議室ビジネスという選択肢
大阪での情報交換・提携のご相談はSMG貸し会議室へ

本コラムでご紹介したように不動産ビジネスには多様な可能性があります。
私たちが専門とする「貸し会議室ビジネス」も時代のニーズを捉えた有望な選択肢の一つです。

新たな不動産ビジネスへの参入をご検討中の方、あるいは事業計画の策定や情報交換、提携交渉の場をお探しでしたら、ぜひ私たちSMG貸し会議室にご相談ください。

大阪の主要ビジネスエリアに複数拠点を展開し、地域のビジネスニーズを深く理解する私たちだからこそご提供できる情報やサポートがあります。
皆様の新たな挑戦における最適なパートナーとなれましたら幸いです。

会場一覧：https://osaka-conference.com/rental/

会場の特徴：https://osaka-conference.com/characteristic/

SMG貸し会議室は、四ツ橋、本町、梅田、福島といった大阪の主要駅近くにアクセス抜群の会場を多数（24名/38名/45名/60名/90名）ご用意しております。
ビジネスの重要な局面で必要となる「場」の提供を通じ、皆様の成功を力強くバックアップいたします。

コラムカテゴリ一覧

1｜失敗しない！貸し会議室選びで確認すべきポイント 1 ｜貸し会議室選びのポイント

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２．選び方の基準とチェックリスト

３．予約～利用開始までのステップ

４．利用中の注意点とマナー

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１．準備編1【目的設定の重要性】

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２．会場と設営の効果1【会場選びの視点】

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２．会場と設営の効果3【設備・備品の賢い活用法】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル1【タイムマネジメント実践術】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル2【会議の進め方】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル3【聞き手を惹きつける話し方・プレゼンテーション】

３．当日の運営とファシリテーションのスキル4【分かりやすい資料作成のコツ】

４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ1【セミナー・研修】

４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ2【面接を成功に導く】

４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ3【懇親会・交流会】

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４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ5【ワークショップ】

４．会議・イベント成功のための応用ノウハウ6【ブレストミーティング】

５．成果測定と次への繋げ方1【効果測定】

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第2章．リモート時代のチームワークと話し方

第3章．集中力と生産性を引き出す働く場所の選び方

第4章：新しい働き方を支える空間デザインとテクノロジー

第5章：多様な働き方でキャリアを切り拓くビジネススキル

第6章：働き方の未来とレンタルスペースの可能性

4｜大阪市内のエリア情報 4｜大阪市内のエリア情報

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２．貸し会議室が”ない”エリア

３．エリアから見た会場選びのコツ

４．大阪の都市開発と不動産価値の未来予測

5｜貸し会議室の多様な利用シーン 5｜貸し会議室の利用シーン

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２．利用シーン別の主催者目線

３．貸し会議室の多様化する様々な利用シーン

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１．年代別の変遷

２．歴史的背景別の変遷

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４．サブリース事業そもそもの功罪1：仕組みと契約形態の基礎知識

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10｜色々なビジネスモデル考察 10｜色々なビジネスモデル考察

１．シェアリングエコノミー

２．「会員制・コミュニティモデル」構築バイブル

３．1人でも始められる「BtoBニッチ代行モデル」の教科書

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５．アイドルビジネスについて

６．マルシェイベント運営を仕事にする

11｜セルフ式貸し会議室のあるある 11｜セルフ式貸し会議室のあるある

１．プロジェクター・トラブルの困ったを解決！

２．設備トラブルと解決策

３．事前準備とチェックリスト

12｜大阪の貸し会議室選び徹底比較！ 12｜大阪の貸し会議室選び

１．料金・コスト

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３．設備・環境

４．目的・シーン別

５．利用時間・柔軟性

13｜オンライン・ハイブリッドイベント成功術 13｜オンラインハイブリッド成功術

１．プロが実現するオンライン・ハイブリッドイベント

14｜貸し会議室で多く開催されるセミナーテーマ 14｜多く開催されるセミナーテーマ

１．セミナーテーマ30選

15｜貸し会議室選びに役立つ街のイメージと魅力 15｜貸し会議室選びに役立つ魅力

１．梅田エリアについての考察

17｜よくある質問集　SMG貸し会議室 17｜よくある質問集　SMG貸会議室

１．予約・料金・キャンセルに関するご質問

２．設備・備品・技術に関するご質問

３．ご利用時間のルールとマナー

４．特殊なご利用・その他について

19｜トラブルシューティングガイド 19｜トラブルシューティングガイド

１．プロジェクター

コラム

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